دعاوی تخلیه

موضوع بحث این مقاله راجع به دعاوی تخلیه می باشد. دعاوی تخلیه از معروف ترین دعاوی دادگاه های حقوقی می باشد که حدوداً 30 الی 40 درصد دعاوی حقوقی مطروحه در دادگاه های حقوقی را دعاوی تخلیه و سایر دعاوی ناشی از روابط موجر و مستأجر تشکیل می دهد. دعوی تخلیه ناشی از روابط استیجاری است یعنی وقتی دعوی تخلیه مطرح می شود قاضی باید دنبال احراز رابطه استیجاری بین طرفین باشد.

موجر فقط و به صرف انقضاء مدت نمی تواند تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید ولیکن قانون گذار در 7 مورد زیر به موجر اجازه داده است از دادگاه تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را داده است که به مفهوم این دعاوی و نحوه رسیدگی و صدور حکم هر کدام خواهیم پرداخت :

تجربه زندگی با خیالی آسوده، پیشگیری، رهایی و حل مشکلات دادگاهی

با اپلیکیشن حقوقی ساوا

از انجام مشاوره حقوقی تلفنی گرفته تا درخواست وکیل، کارشناس، داور، نگارش دادخواست، شکوائیه، لایحه، دفاعیه و ... همه را می‌توانید با اپلیکیشن ساوا انجام دهید.

                                     https://savaapp.com/consulting/inperson       

1.تخلیه به علت تغییر شغل.

2.تخلیه به علت تعدی یا تفریط.

3.تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بهاء.

در این 3 دعوی حکم تخلیه صادر میگردد بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت.

4. تخلیه به علت تجدید بنا

5.تخلیه به علت نیاز شخصی موجر

6.تخلیه به علت نیاز موجر یا فرزندان یا پدر و مادر یا همسر موجر جهت سکونت مشروط بر اینکه محل مورد اجاره قابل سکونت نیز باشد

در این 3 دعوی حکم تخلیه در قبال پرداخت تمام مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر صادر میگردد.

7. تخلیه به لحاظ انتقال به غیر

در این دعوی حکم تخلیه در قبال پرداخت نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر یا متصرف صادر می گردد.

الف ) تخلیه به علت تغییر شغل:

منظور از این دعوی این است که محل مورد اجاره ( مغازه مثلاً ) با توافق طرفین جهت شغل معینی اجاره داده شده باشد به طور مثال جهت میوه فروشی که معمولاً در قراردادهای اجاره ای کسبی به شغل مستأجر اشاره می شود و مستأجر بدون اجازه موجر مبادرت  به تغییر شغل در محل مورد اجاره نموده است مثلاً کتابفروشی دائر کند و شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نباشد.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

شروع رسیدگی به این دعوی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید بنابراین از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. زیرا حق کسب و پیشه و تجارت مطرح است و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدیدنظر و اجرا تابع تشریفات و مقررات آ.د.م می باشد.

برای مشاوره تلفنی با وکلای حرفه ای ساوا، از طریق لینک  اقدام کنید.  https://savaapp.com/consulting/phone 

ب ) تخلیه به علت تعدی یا تفریط:

تعدی: یعنی تجاوز نمودن مستأجر از حدود اذن ( قرار داد ) یا قانون یا عرف.

ماده 951 ق.م تعدی را به طور کلی تعریف کرده اما مصادیق تعدی در قانون 56 هیچگاه ذکر نشده بلکه برگرفته از رویه قضای است. مصداق بارز آن ایجاد یا ساخت بالکن یا نیم طبقه در مغازه است مثلاً انتهای مغازه را به اصطلاح کارشناسان نیم طبقه می زنند. همچنین احداث تیغه با غیر پارتیشن و شیشه و موارد از این دست به منظور تبدیل مغازه به دو دهنه مجزا یا برداشتن تیغه، احداث زیرزمین، احداث سرویس بهداشتی و حمام، بالا بردن ارتفاع سقف، تبدیل کردن پنجره به در ورودی، زدن سقف و تبدیل بالکن به جزئی از مغازه را می توان از مصادیق تعدی برشمرد.

نتیجه: اگر مستأجر در بنا تغییری ایجاد کند مصداق تعدی می باشد والا تغییراتی مثل استفاده از پارتیشن یا شیشه به نحوی که بنای مغازه را تغییر ندهد مصداق تعدی محسوب نمی گردد و به طریق اولی ایجاد اصلاحاتی مانند پارکت کردن کف مغازه، تبدیل کاشی به سنگ، تغییر در فلزی با سکوریت و تعویض پنجره های آلمینیومی مصداق تعدی به حساب نمی آیند.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

شروع رسیدگی به این دعوا با تقدیم داخواست به دادگاه عمومی حقوق محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدید نظر و اجرا تابع مقررات و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی می باشد. بنابراین نیاز به دادخواست، تعیین وقت و دعوت از طرفین دارد و بعد از تشکیل جلسه و اخذ اظهارات طرفین و احراز شرایط لازم برای تصمیم گیری در خصوص این دعوی نهایتاً مبادرت به صدور حکم می گردد.

ج ) تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها:

طبق ماده 6 قانون 56 مهلت پرداخت اجاره بها ظرف مدت 10 روز از پایان هر ماه اجاری است. ماه اجاری یعنی مثلاً اگر قرارداد از 10 مرداد شروع شده است پایان این ماه اجاری 10 شهریور می باشد و چون یک مهلت 10 روزه نیز اضافه می گردد بنابراین مستأجر تا 20 شهریور فرصت دارد که اجاره این ماه را پرداخت نماید. حال اگر مستأجر در این مدت اجاره بها را پرداخت نکند موجر برای طرح دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها، موظف است پیش از طرح دادخواست اقداماتی را انجام دهد.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

شروع رسیدگی به این دعوی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و تجدید نظر و اجرا تابع تشریفات و مقررات قانون آیین دادرسی مدنی و اجرای احکام مدنی می باشد.

برای مشاوره آنلاین با وکلای حرفه ای ساوا از طریق اقدام کنید. https://savaapp.com/consulting/online 

د ) تخلیه به علت تجدید بنا یا احداث بنای جدید:

منظور از این دعوی این است که موجر قصد دارد در محل مورد اجاره ( نه پشت یا کنار آن ) بنای جدیدی احداث نماید یعنی کلاً محل مورد اجاره را تخریب و بنای جدیدی در آن احداث کند بنابراین قبل از تقدیم دادخواست تخلیه باید به شهرداری محل مراجعه نموده و پروانه ساخت دریافت نماید. بند 1 ماده 15 قانون 56 مستند این دعوی است که بیان داشته پروانه ساخت یا گواهی شهرداری باید ارائه شود.

به نظر می رسد گواهی شهرداری ارائه شده در این دعوی برای تخلیه محل مورد اجاره بایستی اجازه تخریب بنای مورد اجاره و احداث بنای جدید را در بر داشته باشد.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

رسیدگی به این دعوی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوق محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه جهت رسیدگی، صدور حکم و تجدیدنظر و اجرا تابع مقررات و تشریفات آ.د.م می باشد.

و ) تخلیه به علت نیاز شخصی موجر:

منظور از این دعوا این است که شخص موجر و نه حتی فرزندان وی و صرفاً جهت نیاز شغلی و تهیه مخارج زندگی نیاز به کار در مغازه مورد اجاره دارد در این صورت قانونگذار به موجر اجاره داده است که دادخواست تخلیه تقدیم دادگاه نمایند. و اگر موجرین چند نفر باشند یکی از آنها به تنهایی نمی تواند این دعوی را طرح کند.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

شروع به رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و اجرا تابع تشریفات و مقررات آ.د.م می باشد.

ی ) تخلیه به علت نیاز موجر یا همسر یا فرزندان یا پدر و مادر موجر جهت سکونت مشروط بر آنکه محل مورد اجاره قابل سکونت نیز باشد:

موجر به جهت نیاز به سکونت فرزندش، دادخواست الزام مستاجر به تخلیه ملک را تقدیم دادگاه نموده است. همچنین خواهان مدعی است اجاره بهایی که در این سال ها توسط مستاجر پرداخت شده یک دهم اجرت المثل واقعی ملک است و صدور حکم نسبت به پرداخت ما به التفاوت اجاره بها را نیز تقاضا نموده است.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

شروع رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل مورد اجاره به عمل می آید و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و اجرا تابع تشریفات و مقررات آ.د.م می باشد.

ک ) تخلیه به علت انتقال به غیر:

منظور از این دعوا این است که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب گردیده و با این وصف مستأجر مبادرت به انتقال مورد اجاره به دیگری بدون اجازه موجر نموده است.

نحوه رسیدگی و صدور حکم

شروع به رسیدگی به این دعوا با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی محل مورد اجاره می باشد و دادگاه جهت رسیدگی و صدور حکم و اجرا تابع تشریفات و مقررات آ.د.م می باشد.

سامانه انتخاب وکیل آنلاین با در اختیار داشتن کادری مجرب از وکلای پایه یک دادگستری متخصص در زمینه حقوقی و همچنین پیگیری پرونده در مرحله اجرای احکام دادگستری این نوید را به شما می دهد که با خیالی آسوده مطالبات خویش را به ما بسپارید.

برای اخذ مشاوره با وکیل حرفه ای، آشنا با قوانین جدید، و همچنین پیگیری روند اجرای حکم با شماره 02122522540تماس بگیرید و یا از طریق  نصب اپلیکیشن ساوا به صورت مستقیم از سایت ( https://savaapp.com/#download_app_footer_sava ) و یا از طریق مارکت های مجازی ( گوگل پلی، بازار، مایکت و سیب چه ) برای مشاوره حضوری،تلفنی و آنلاین اقدام کنید.

پرسش:

پاسخ: